Daklekkage in een appartement: zo regel je het met de VvE
Lekt het dak boven je appartement, dan is de VvE aan zet: het dak hoort meestal bij de gemeenschappelijke delen.
Gratis en vrijblijvend
Vakbedrijf uit Zeeland
In een minuut aangevraagd
Kort samengevat
Lekt het dak boven je appartement, dan is de VvE aan zet: het dak hoort meestal bij de gemeenschappelijke delen. Meld het lek met foto's bij het bestuur of de beheerder. Een lek in een plat dak verhelpen kost vanaf € 250, en bij lekkage wordt het herstel met voorrang ingepland.
Een appartement aan de boulevard in Vlissingen, een complex in het centrum van Goes of een kleiner gebouw met vier woningen in een dorp: zodra er meerdere eigenaren onder één dak wonen, is er een Vereniging van Eigenaars. Een daklekkage is dan niet alleen een technische klus, maar ook een kwestie van wie beslist, wie betaalt en hoe snel dat kan. Juist die vragen zorgen ervoor dat een lek vaak langer blijft liggen dan nodig is.
Deze pagina is voor de bewoner die een vlek ziet en voor het bestuur dat moet handelen. Je leest wie waarvoor verantwoordelijk is, hoe je een lek goed meldt, wat het bestuur zelf mag beslissen en hoe een fotoverslag de vergadering helpt. Over de techniek van lekkages lees je meer op daklekkage verhelpen.
Wie is verantwoordelijk voor het dak
In de splitsingsakte en het splitsingsreglement staat wat privé is en wat gemeenschappelijk. Het dak, de dakbedekking, de dakranden en de hemelwaterafvoer horen daar vrijwel altijd bij de gemeenschappelijke delen.
Dat betekent dat de VvE het onderhoud regelt en betaalt uit het onderhoudsfonds. Sinds 2018 is elke VvE wettelijk verplicht om jaarlijks geld opzij te zetten voor dat onderhoud.
Een dakterras of balkon op het dak kan anders geregeld zijn: soms is de afwerking privé en de dakbedekking eronder gemeenschappelijk. Kijk het na in de stukken of vraag het de beheerder.
Schade binnen in je appartement, zoals een plafond of inboedel, loopt vaak via de opstalverzekering van de VvE of je eigen inboedelverzekering. Dat verschilt per situatie, dus check de polissen.
Zo meld je een daklekkage goed
Meld het lek bij het bestuur of de beheerder, niet alleen bij de buren boven je. Doe dat schriftelijk, met foto's van de vochtplek, de datum waarop je het zag en wanneer het lekt: bij elke bui, alleen bij harde wind of na lange regen.
Vang het water op, haal spullen weg en zet de stroomgroep uit als er water bij lampen of stopcontacten komt. Ga niet zelf het dak op, ook niet om even te kijken.
Vraag de buren in je portiek of op je galerij of zij ook iets zien. Water op een plat dak loopt soms meters door voordat het een weg naar beneden vindt, dus de bron kan boven een ander appartement liggen. Hoe meer meldingen met foto's, hoe sneller het bestuur een beeld heeft. Die foto's kun je ook meesturen in het formulier, zodat de dakdekker weet waar hij moet zoeken.
Zwarte EPDM-dakbedekking wordt aangedrukt op een plat dakOpgeleverd pannendak met nieuwe donkere dakgoot boven de voordeur van een bakstenen woning
Snel beslissen als bestuur
Een lekkage kan niet wachten tot de volgende ledenvergadering. In veel splitsingsreglementen mag het bestuur dringende maatregelen zelf nemen om schade te voorkomen. Een noodreparatie, vanaf € 175, valt daar meestal onder. Zo is het lek dicht en kan de vergadering daarna rustig beslissen over het definitieve herstel. Kijk in het reglement wat jullie bestuur mag.
Voor dat besluit is een goed onderbouwd voorstel het halve werk. Na de gratis dakinspectie krijgt het bestuur een fotoverslag met de staat van het hele dak: wat lekt, wat binnenkort aandacht vraagt en wat nog jaren goed is.
Met een vaste prijs op papier kan de vergadering kiezen tussen herstel nu en vervanging later. Het verslag is ook bruikbaar voor het meerjarenonderhoudsplan.
Grote platte daken aan de kust
Appartementengebouwen hebben meestal een groot plat dak, vaak met bitumen en soms met grind. Aan de Zeeuwse kust krijgen die daken de volle wind. Bij een hoog gebouw aan de boulevard trekt de wind vooral aan de randen en hoeken van het dak.
Daar laat de dakbedekking het eerst los, en daar hangt na een storm ook vaak de daktrim scheef. Lichtkoepels en ventilatiekappen zijn de andere zwakke plekken.
Bij herstel van zo'n dak is een hoogwerker of steiger vaak nodig, vanaf € 600. Bitumen vervangen kost vanaf € 35 per m², EPDM vanaf € 55 per m², en isoleren bij vervanging vanaf € 35 per m² extra. Een rekenvoorbeeld: een dak van 200 m² met nieuwe bitumen komt op minimaal € 7.000, verdeeld over alle eigenaren.
De vragen die het vaakst voorkomen, kort en eerlijk beantwoord.
Wie betaalt een daklekkage in een appartement?
Het dak is bijna altijd een gemeenschappelijk deel, dus de reparatie wordt door de VvE betaald uit het onderhoudsfonds. Schade binnen in je appartement kan via de opstalverzekering van de VvE of je eigen inboedelverzekering lopen. Check de splitsingsakte en de polissen, en vraag het bij twijfel aan de beheerder.
Mag ik zelf een dakdekker inschakelen als de VvE niets doet?
Doe dat niet zonder overleg. Werk aan gemeenschappelijke delen is een zaak van de VvE, en een eigen opdracht levert achteraf vaak discussie op over de rekening. Meld het lek schriftelijk, wijs op de schade die oploopt en vraag het bestuur om een noodreparatie. Blijft het stil, zoek dan juridisch advies, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket.
Hoe snel kan een lek boven een appartement gedicht worden?
Een vakbedrijf uit Zeeland neemt contact met je op en lekkage kan met voorrang worden ingepland. Waar nodig wordt het dak eerst tijdelijk dichtgezet, zodat er geen water meer binnenkomt. Het definitieve herstel volgt als het bestuur akkoord is en het weer het toelaat.
Wat als het lek boven de buren zit maar bij mij binnenkomt?
Dat gebeurt vaak. Water loopt over een plat dak of tussen de lagen door en komt verderop naar beneden. Voor de verantwoordelijkheid maakt het niet uit: het dak is van de VvE. De dakdekker zoekt de bron op het dak, niet alleen boven jouw plafond. Meer over het zoeken van de oorzaak in vochtplek op het plafond.
Kan de VvE het dak in delen laten vervangen?
Dat kan, bijvoorbeeld eerst het slechtste dakvlak en later de rest. Het spreidt de kosten, maar elke overgang tussen oud en nieuw is een extra aansluiting die goed moet worden gemaakt. Een fotoverslag van het hele dak helpt om te bepalen wat verstandig is. Lees ook overlagen of vervangen.
Kan een kleine VvE zonder beheerder ook een inspectie aanvragen?
Ja. Bij een kleine VvE met een paar eigenaren regelt vaak een van de bewoners het onderhoud. Je vraagt de inspectie aan via het formulier, met de naam van de VvE erbij. Het fotoverslag en de vaste prijs deel je daarna met de andere eigenaren, zodat jullie samen een besluit nemen.
